22.09.2022
Meslektaşlarımızca iletilen başvurularda, muayenehane kiraları artış oranları konusunda kiraya verenlerin fahiş talepleri olduğu, kira artış oranının ne olması gerektiği şeklinde sorular yöneltilmektedir. Konuyla ilgili Hukuk Büromuz tarafından hazırlanan bilgi notunu meslektaşlarımızın bilgisine sunuyoruz.
Bilgi Notu
Kira sözleşmeleri, kiraya veren ve kiracının ortak iradesi ile oluşan hukuksal metinlerdir.
Taraflar, sözleşme serbestisi ilkesi uyarınca hukuka ve kanuna aykırı olmamak kaydı ile kira sözleşmesini diledikleri koşullarda yapabilirler.
Taraflar, yeni kira döneminde uygulanacak artış oranını, kanunda belirlenen oranı geçmemek kaydı ile diledikleri oranda belirleyebilir.
Kira artış oranı konusunda Türk Borçlar Kanunu 344.maddesinde belirlenen oran; bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) oniki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Dolayısıyla, taraflar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla kira artış oranını diledikleri gibi belirleyebilecektir. Bu oran üzerinde kiracı aleyhine bir oran belirlenemez. Bu oran, her ay değiştiği için kira artış dönemindeki verilerin dikkate alınması gerekmektedir.
Kira sözleşmesinde, kira artış oranı konusunda, TÜFE oranının altında bir oran belirlenmiş ise sözleşmede belirlenen oran geçerlidir. Kiraya veren, daha fazla bir oranda artış yapılmasını talep edemez.
Kira sözleşmesinde, kira artışı konusunda kanunda belirlenen oranın (TÜFE) uygulanacağına bir madde olması halinde, bu madde çerçevesinde kira artışı yapılacaktır.
Kira hukukunda kiracının en temel yükümlülüğü, kira borcunu ödemektir. Kira borcunu kanunda ve sözleşmede belirlenen koşullarda ödeyen kiracının, kanunda belirlenen esaslı tahliye gerekçeleri oluşmadığı sürece kiraya veren tarafından tahliyeye zorlanması mümkün değildir.
Kira sözleşmesi ile, kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.
Konut Kiraları Artış Oranı
Yukarıda yer verilen açıklamalar konut ve işyeri kiraları için geçerli genel kurallardır.
Bununla birlikte, 11 Haziran 2022 tarihinde yürürlüğe giren bir düzenleme ile, belirli bir dönem ile sınırlı olmak kaydı ile konut kiraları artış oranına kısıtlama getirilmiştir.
Bu düzenlemeye göre, 11 Haziran 2022 tarihi ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin %25’ini geçmemek koşuluyla geçerli olacaktır.
Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının %25’in altında kalması halinde değişim oranı geçerli olacaktır. Bu düzenleme, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde uygulanacaktır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersiz kabul edilecektir. Bu kural, kira uyarlaması için başlatılan yargı süreçlerinde hâkim tarafından verilecek kararlarda da dikkate alınacaktır.
Kira Bedelinin Tespiti
Kira sözleşmesinde kira artış oranı konusunda bir madde yer almadığı takdirde, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenecektir.
Taraflar arasındaki kira ilişkisinin süresinin 5 yıldan uzun süreli olması veya 5 yıldan sonra yenilenen kira ilişkisi olması halinde, taraflar, kira bedelinin tespiti için yargı yoluna başvurabilecektir. 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, sözleşmede kira artış oranına ilişkin bir kural olup olmamasından bağımsız olarak, taraflar, kira bedelinin tespitini mahkemeden isteyebilecektir. Kira bedelinin emsallerine göre çok yüksek olduğu veya emsallerinin çok altında kaldığı vb. gerekçelerle bu tespit istenebilir.
Bu durumda mahkeme, yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelini, tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini dikkate alarak hakkaniyete uygun biçimde belirleyebilir.
Kira İlişkisinin 10 Yılı Aştığı Kira Sözleşmeleri
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.
Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
İzmir Tabip Odası Yönetim Kurulu
